Elinvoimajaosto
Pöytäkirja 29.09.2026/Pykälä 120

Kaupunkikehityslautakunta 20.06.2023 § 101

Valmistelija Asemakaavapäällikkö Virpi Elovaara, virpi.elovaara@salo.fi, 02 778 5114

Kaavamuutoksen vireilletulo, lähtökohdat ja tavoitteet

Asemakaavan muutos Mariankatu 41 on tullut vireille 17.5.2017. Ase­ma­kaa­van muutos perustuu maanomistajan aloitteeseen alueen ase­ma­kaa­voit­ta­mi­ses­ta. Asemakaavan muutoksen laatiminen ja kaavoituksen käyn­nis­tä­mis­so­pi­mus hyväksyttiin kaupunginhallituksessa 8.5.2017. Kaavoitus oli keskeytyksissä maanomistajan ja kaupungin kanssa käytyjen neuvottelujen takia. Kaavoitusta jatketiin vuonna 2022. Kaava-alue sijaitsee Salon keskustan alueella osoitteessa Mariankatu 41. Kaava-alue on kooltaan n. 10099 m2.

Kaavamuutoksen tarkoituksena on voimassa olevan asemakaavan huoltoasemarakennusten korttelialueen muuttaminen asuinkerrostalojen korttelialueeksi.  Kaupungin tavoitteena on mahdollistaa kaupunkikeskustan kehittäminen lisäämällä asuntotuotantoa ydinkeskustan palvelujen ja toimintojen läheisyydessä.

Kaavaluonnoksesta on käyty neuvotteluja maanomistajan kanssa vuoden 2022 lopussa ja vuoden 2023 aikana. Maanomistajan tavoitteena on toteuttaa kortteliin asuntotuotantoa huomioiden kaupungin kaavoitukselle asettamat laadulliset tavoitteet.

Suunnittelualueen nykytilanne

Suunnittelualue on eri kaavoissa osoitettu seuraavin merkinnöin:

Taajamien maankäytön, palveluiden ja liikenteen vaihemaakuntakaava

Keskustatoimintojen alue C (TPLMK) Valtakunnallisesti, maakunnallisesti tai seudullisesti merkittävä keskustahakuisten palvelu-, hallinto- ja muiden sekoittuneiden toimintojen alue sekä siihen liittyvät liikennealueet ja puistot. Sisältää myös keskusta-asumisen.

Keskustan osayleiskaava 2035

Suunnittelualueella on voimassa oikeusvaikutteinen Keskustan osayleiskaava 2035. Kaavassa alue on yhdistettyä asuinrakennusten ja palvelujen aluetta (PA) ja puistoa (VP). Tehokkuus on 1,0 ja kerrosluku IV.

Asemakaava

 Voimassa olevassa 27.11.1991 vahvistetussa kaavassa alue on huoltoasemarakennusten korttelialuetta (LH), puistoa (VP) ja autopaikkojen korttelialuetta (LPA).

 Kaavaluonnos

Tavoitteiden pohjalta laadittiin yksi kaavaluonnos. Kaavaluonnoksessa huoltoasemarakennusten tontti on kaavoitettu asuinkerrostaloille. Esitetty rakennustehokkuus on 1.0 ja kerrosluku pääosin IV, mikä noudattaa keskustan osayleiskaavaa. Osittain on mahdollista rakentaa viidenteen kerrokseen. Tontin lounaiskulmaan on mahdollista tehdä viisi kerrosta korostaen korttelia lähestyttäessä Salon keskustaa länsisuunnasta. Kokonaisuus on mahdollista toteuttaa joko kahtena tai kolmena erillisenä rakennuksena tai yhden rakennuksen muodostamana kokonaisuutena. Yhden rakennusmassan kokonaisuudessa pelastusteiden toimivuuteen tulee kiinnittää erityistä huomiota. Autopaikoitus on mahdollista toteuttaa maan päällä ja osin ensimmäiseen kerrokseen rakennettavina autotalleina ja tontille toteutettavana paikoitusalueena. Korttelialueelle saa sallittua rakennusoikeutta ylittäen rakentaa asumista palvelevia autotalleja, porrashuoneet yli 15 kerrosalaneliömetrin ylittävältä osalta kussakin porrashuoneessa kussakin kerroksessa edellyttäen, että tämä lisää porrashuoneen viihtyisyyttä ja valoisuutta. Lisäksi saa rakentaa iv-konehuoneet kerroksiin, asuntoihin liittyviä aputiloja kerroksiin, talosaunan, -pesulan ja asukkaiden käyttöön tarkoitetun yhteiskäyttötilan sekä autokatokset.

Suunnittelualueen laadullisia tavoitteita ohjataan mm. seuraavilla yleisillä määräyksillä:

• Pääasiallisen julkisivumateriaalin tulee olla puhtaaksi muurattua punaista tai tummaa tiiltä, tummaa puuta tai rappausta. Näkyviä elementtisaumoja ei sallita. Koko korttelialue tulee olla väritykseltään ja materiaaleiltaan yhtenäinen. Maantasokerrosten ulkoseinissä tulee käyttää kaupunkikuvallisesti korkealuokkaisia materiaaleja ja ne on jäsennöitävä ikkuna-aukoin. Katon kaltevuus saa olla enintään 10 astetta. Ullakkoa ei saa rakentaa. Katon värisävyn tulee olla musta tai tumma harmaa.
• Tontin rakentamattomalta pihatasolta on varattava vapaata oleskelutilaa yksi neliömetri kutakin asuinhuoneistoalan kymmentä neliötä kohti.
• Mariankadun puolelle tulee olla jalankulkuyhteys piha-alueelta. Mariankadun puolella porrashuoneesta tulee olla läpi talon yhteys, mikäli se ei ole osoitettavissa muodostuvan aukion kautta. Mariankadun ja puiston puoleiset parvekkeet tulee rakentaa sisäänvedettyinä.
• Muodostuvien hulevesien määrää tulee vähentää esimerkiksi käyttämällä yhtenäisiä istutusalueita ja pysäköintialueilla mahdollisimman paljon läpäiseviä pintamateriaaleja.
• Mikäli tontti toteutuu vaiheittain, on varmistuttava siitä, että melulta suojattu oleskelualue toteutuu rakentamalla tarvittaessa meluaita Mariankadun puoleiselle rajalle.

Kaavaluonnoskartassa oleva havainnekuva osoittaa kaavan mahdollistaman rakennusoikeuden ja sijoittumisen tontilla suhteessa kaava-alueen lähiympäristöön.

 Liitteet

• osallistumis- ja arviointisuunnitelma
• kaavakartta
• kaavaselostus
• selostuksen liitteet

Esittelijä Vs. Kaupunkikehitysjohtaja

Päätösehdotus Kaupunkikehityslautakunta päättää asettaa 6.6.2023 päivätyn asemakaavaluonnoksen Mariankatu 41 nähtäville MRA 30§:n mukaisesti 30 vrk:n ajaksi ja pyytää siitä tarvittavat viranomaislausunnot.  Asemakaavan muutos koskee Kauniaisten (5) kaupunginosan korttelin 1002 tonttia 3 sekä osaa autopaikka-, katu- ja puistoaluetta.   Asemakaavan muutoksella muodostuu Kauniaisten (5) kaupunginosan korttelin 1002 tontti 4 sekä siihen liittyvää autopaikka-, katu- ja puistoaluetta.

Päätös Kaupunkikehityslautakunta hyväksyi päätösehdotuksen.

Tiedoksianto Maankäyttöpalvelut/ kaavoitus

Elinvoimajaosto 29.09.2026 § 120

1500/10.02.03/2022

Valmistelija

Kaavoitusarkkitehti Elisa Nuora, elisa.nuora@salo.fi, 02 778 5111

Kaavaluonnos oli nähtävillä laatimisvaiheen kuulemista varten (MRA 30 §) 28.8.-26.9.2023 välisen ajan. Nähtävillä olleesta kaavaluonnoksesta saatiin 5 lausuntoa. Kaavaluonnoksesta saadut palautteet ja niihin laaditut vastineet on koottu kaavaselostuksen liitteeseen 7. Palautteen sekä jakokehittelyn perusteella kaavamääräyksiin tehtiin seuraavat muutokset.

Ehdotusvaiheen kaavakarttaan tehdyt muutokset:

-          Lisätty rakennusala, johon saa sijoittaa muuntamon.

-          Lisätty ohjeellinen hulevesien viivyttämiseen varattu alue.

-          Puistojen nimet poistettu. Päivitetään tarpeen mukaan hyväksymisvaiheen kaavakarttaan.

-          AK-korttelissa rakennusalaa jatkettu pohjoisessa.

-          ”Istutettava alue, jolle on istutettava puita ja pensaita” -merkintä päivitetty nykyisin käytetyksi merkinnäksi ”Puin ja pensain istutettava alueen osa”.

-          Puin ja pensain istutettavan alueen osan rajausta muutettu siten, että se huomioi pelastusajoneuvon kääntymiseen tarvittavan tilan.

Ehdotusvaiheen kaavan yleisiin määräyksiin tehdyt muutokset:

-          Autopaikkojen mitoitus muutettu muotoon ”vähintään 1ap./asunto”.

-          Lisätty määräykset:

AK- korttelin alueella on tehty maaperän puhdistusta maamassan vaihdolla. Alueella ei ole puhdistamistarvetta. Kaivuutöissä maa-ainesten haitta-ainepitoisuudet on huomioitava siten, että ne toimitetaan asianmukaiseen vastaanottopaikkaan.

Kaava-alueella on maaperää, joka on potentiaalista hapanta sulfaattimaa-aluetta. Ennen rakennustöihin ryhtymistä on selvitettävä potentiaalisten happamien sulfaattimaiden esiintyminen alueella.

Olevaa puustoa tulee säilyttää mahdollisuuksien mukaan. Säilytettävien puiden lähialueilla tehtävien muutostöiden yhteydessä tulee huolehtia puiden riittävästä suojauksesta. Suojaustoimenpiteet tulee kohdistaa koko puuhun (juuristoalue, runko ja latvus).

AK-korttelissa istutettavalle alueelle saa sijoittaa tarvittavat toimintapaikat pelastusajoneuvoille. Toimintapaikkojen pintarakenteet tulee toteuttaa nurmikiveyksellä.

Yhteiskäyttöön tulevat ulko-oleskelualueet sekä parvekkeet tulee sijoittaa siten, että päiväaikainen melutaso on alle 55 dB ja yöaikainen melutaso alle 45dB.

Korttelialueilla tulee suosia luonnonmukaisia hulevesikäsittelymenetelmiä.

Kortteleille tulee laatia rakentamisluvan yhteydessä hulevesi- ja pelastustiesuunnitelma. Rakentamisluvan yhteydessä hyväksyttävässä hulevesisuunnitelmassa tulee huomioida myös rakentamisaikaiset hulevesien hallintajärjestelmät sekä mahdollisen sammutusveden vaikutus hulevesien laatuun.

Vettä läpäisemättömiltä pinnoilta tulee hulevesiä viivyttää alueella siten, että viivytyspainanteiden, -altaiden tai -säiliöiden mitoitustilavuuden tulee olla 1m3 jokaista 100m2 kohden. Viivytyspainanteiden, -altaiden tai -säiliöiden tulee tyhjentyä 12-48 tunnin kuluessa täyttymisestään ja niihin tulee suunnitella hallittu ylivuoto.

Korttelialueella on uudisrakentamisessa sovellettava energiatehokkaan rakentamisen periaatteita. Energiankulutus on pidettävä alhaisena ja on oltava valmius hyödyntää uusiutuvia energianlähteitä. Hiilijalanjälki on pidettävä pienenä.

Uudisrakentamisessa rakennusten kattopintojen suuntauksessa ja muotoilussa tulee pyrkiä huomioimaan aurinkoenergian tuotantomahdollisuudet arkkitehtuuriin integroiduilla järjestelmillä.

Kaavaselostusta on täydennetty.

Tarkemmat kaavaratkaisun perustelut ja vaikutusten arvioinnit ilmenevät  liitteenä olevasta kaavaselostuksesta.

Esityslistan liitteinä ovat kaavakartta, kaavaselostus ja kaavaselostuksen liitteet sekä päivitetty osallistumis- ja arviointisuunnitelma. Teetetty meluselvitys on oheismateriaalina.

Esittelijä

Elinvoimajohtaja

Päätösehdotus

Päätös

Tiedoksianto

Toimistopalvelut

Asemakaavayksikkö